Het Amerikaanse vastgoedbedrijf Howard Hughes Holdings Inc. kiest voor een radicaal andere koers. Na groen licht van de aandeelhouders richt het zich nu op de verzekeringssector en wil het 4 miljard euro aan vastgoedkapitaal vrijmaken voor herinvestering.
Howard Hughes Holdings Inc., bekend van grote vastgoedprojecten in de Verenigde Staten, heeft een strategische ommezwaai aangekondigd. De onderneming zal zich in de toekomst meer toeleggen op de verzekeringssector. Centraal in deze nieuwe aanpak staat een kapitaalinjectie van 900 miljoen dollar (ongeveer 840 miljoen euro) in Vantage, een gespecialiseerde verzekeringsdochter.
Deze beslissing volgt op een sterke goedkeuring van de aandeelhouders tijdens de jaarlijkse vergadering, waar het management en de bestuurders massale steun kregen. De vastgoedactiviteiten van Howard Hughes zullen parallel daaraan een ‘kapitaallichter’ model aannemen. Het bedrijf is van plan om via joint ventures en de verkoop van niet-kernactiva ongeveer 4 miljard dollar (circa 3,7 miljard euro) aan kapitaal te genereren. Dat geld moet dan voornamelijk naar Vantage vloeien.
Vantage als nieuwe spil
De acquisitie van Vantage in juni vormt de kern van de nieuwe strategie. Howard Hughes heeft 300 miljoen dollar (280 miljoen euro) uit de eigen balans gestort in Vantage, en de rest, 600 miljoen dollar (560 miljoen euro), kwam van Pershing Square, het investeringsfonds van topbelegger Bill Ackman. Howard Hughes bezit iets meer dan de helft van Vantage, terwijl Pershing Square het resterende economische belang heeft via een preferent instrument.
Marc Grandisson, uitvoerend voorzitter van Vantage, benadrukt dat het bedrijf zich zal richten op een gedisciplineerde benadering van verzekeren, waarbij winstgevendheid primeert boven snelle groei. Zijn devies: “Volatiliteit aan de bovenkant leidt tot stabiliteit aan de onderkant.” Dat wil zeggen dat Vantage meer zaken zal schrijven wanneer de marktomstandigheden gunstig zijn en de blootstelling zal verminderen wanneer de prijzen niet voldoen aan de rendementseisen. Grandisson ziet mogelijkheden voor expansie, onder meer in Europa en Londen, maar ook in de bestaande productlijnen en mogelijk in aansprakelijkheidsverzekeringen.
Vastgoed wordt kapitaallicht
De vastgoeddivisie van Howard Hughes ondergaat een metamorfose. Het bedrijf wil externe partners aantrekken voor ongeveer 80 procent van het eigen vermogen dat in inkomstengenererende activa en ‘master planned communities’ is geïnvesteerd. David O’Reilly, CEO van Howard Hughes, verwacht dat adviseurs tegen het einde van het jaar de portefeuille aan potentiële partners zullen voorstellen.
De onderneming heeft ongeveer 2 tot 2,2 miljard dollar (1,85 tot 2,05 miljard euro) aan eigen vermogen in inkomstengenererende activa. Ackman gaf aan dat er comfortabel meer dan 2 miljard dollar (1,85 miljard euro) aan kapitaal kan worden gegenereerd, al is de timing voor de ‘master planned communities’ minder zeker. Het doel is om operationele controle en een significant eigendomsbelang te behouden, terwijl kapitaal wordt vrijgemaakt voor herinvestering.
Nieuwe beleggingsstrategie en rendement
De beleggingsportefeuille van Vantage is kort na de overname volledig herzien. De portefeuille van ongeveer 3,1 miljard dollar (2,88 miljard euro) bestond voornamelijk uit vastrentende waarden. Deze zijn verkocht en het kapitaal is verschoven naar kortlopende Amerikaanse staatsobligaties en een aandelenportefeuille die door Pershing Square wordt beheerd. Nu bestaat 62 procent van de portefeuille uit kortlopende staatsobligaties en 37 procent uit aandelen.
Ackman omschrijft dit als een ‘barbell’-strategie: liquiditeit behouden voor verzekeringsverplichtingen en tegelijkertijd hogere langetermijnrendementen uit aandelen nastreven. Deze aanpak wordt vergeleken met die van Berkshire Hathaway, dat ook aanzienlijke liquide activa aanhoudt tegen verzekeringsfloat en overtollig kapitaal in aandelen belegt. Howard Hughes wil een lagere leverage aanhouden dan een typische schadeverzekeraar, en minder premie schrijven ten opzichte van het eigen vermogen dan de industrienorm.
Wij zien vooral dat dit een duidelijke poging is om de waardering van het bedrijf te verbeteren. Ackman stelt dat de aandelen momenteel onder de reële waarde van de vastgoedportefeuille noteren. De transformatie van een kapitaalintensief vastgoedbedrijf naar een kapitaallichte vastgoedmanager en een verzekeringsgeleide holding zou de return on equity kunnen verbeteren en zo tot een hogere marktwaardering leiden. Een dergelijke strategische verschuiving, zeker met de reputatie van Bill Ackman erachter, trekt doorgaans de aandacht van investeerders die op zoek zijn naar ondergewaardeerde activa met een duidelijk pad naar waardecreatie. De markt zal nauwlettend in de gaten houden of deze complexe ombouw, waarbij vastgoedbelangen worden afgestoten en tegelijkertijd een nieuwe verzekeringspoot wordt opgebouwd, de beloofde hogere waardering daadwerkelijk zal opleveren.
Wat betekent dit nu?
Deze strategische heroriëntatie van Howard Hughes, met een injectie van 900 miljoen dollar in Vantage en het afbouwen van vastgoedactiva, toont de ambitie om een nieuw hoofdstuk aan te snijden. Het bedrijf probeert zo een hogere waardering te krijgen. De focus op een gedisciplineerde verzekeringsaanpak en een ‘barbell’-beleggingsstrategie moet zowel stabiliteit als groei brengen. Het succes zal afhangen van de uitvoering van de vastgoedtransacties en de groei van Vantage in een competitieve verzekeringsmarkt.