De huizenprijzen stijgen dit jaar in Nederland meer dan gedacht, maar ABN AMRO voorziet voor volgend jaar een duidelijkere vertraging. Vooral de aanhoudend hoge hypotheekrente drukt op de leencapaciteit en het aantal transacties.
De Nederlandse woningmarkt presteert dit jaar beter dan de meeste analisten hadden verwacht. ABN AMRO heeft de prognose voor de stijging van de huizenprijzen voor dit jaar dan ook verhoogd van 3 procent naar 3,8 procent. Toch kijkt de bank met enige terughoudendheid naar 2027, want de verwachting is dat de afkoeling dan sterker zal doorzetten. Voor volgend jaar stelt de bank de verwachte prijsstijging naar beneden bij van 4 procent naar 2,5 procent. Ook het aantal woningtransacties zal volgens ABN AMRO volgend jaar fors terugvallen met 5,5 procent, na een verwachte daling van 0,5 procent dit jaar.
De belangrijkste reden voor deze voorziene vertraging is de aanhoudend hoge hypotheekrente. Die beperkt de leencapaciteit van kandidaat-kopers en dempt zo de vraag naar koopwoningen. Hoewel de markt afkoelt, verwacht ABN AMRO vooralsnog geen dalende huizenprijzen. De fundamenten blijven immers sterk, mede door overheidsmaatregelen die vooral starters ten goede komen.
Regionale Verschillen En Amsterdam Als Graadmeter
Achter de nationale cijfers schuilen aanzienlijke regionale verschillen. Vooral buiten de Randstad zijn de huizenprijzen de voorbije periode flink gestegen. Provincies zoals Groningen, Drenthe en Gelderland trekken het landelijke gemiddelde omhoog met sterke prijsstijgingen. Dit terwijl de groei in stedelijke gebieden al afvlakt.
Amsterdam fungeert hier als een belangrijke graadmeter voor de rest van de Nederlandse woningmarkt. In het tweede kwartaal van dit jaar stegen de huizenprijzen in de hoofdstad met slechts 0,8 procent op jaarbasis. Dat staat in schril contrast met de landelijke stijging van 4,2 procent en de 7,9 procent groei die in Groningen werd opgetekend. De afkoeling die nu in Amsterdam zichtbaar is, kan zich volgens ABN AMRO op termijn doorzetten in andere delen van het land. Dit laat zien dat de markt minder homogeen is dan de nationale gemiddelden doen vermoeden, en dat lokale dynamieken een grote rol spelen.
Kabinet En Koopkracht
De maatregelen die het kabinet tijdens Prinsjesdag presenteerde, zullen volgens ABN AMRO op korte termijn weinig veranderen aan het algemene beeld van de woningmarkt. Veel van deze plannen richten zich op beleggers en de huurmarkt, met gemengde effecten voor kopers. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht bijvoorbeeld dat de koopkracht zal afnemen, met name voor huishoudens met hogere inkomens, wat de betaalbaarheid verder onder druk zet.
Toch zijn er ook positieve ontwikkelingen. Het maximale aftrektarief voor de hypotheekrente stijgt en de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting wordt naar verwachting in 2027 verruimd van 555.000 euro naar 615.000 euro. Ook wordt een verhoging van de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie) verwacht. Dit zou starters moeten helpen om gemakkelijker een woning te kunnen kopen, omdat de transactiekosten dalen en meer woningen binnen de vrijstellingsgrens vallen. Mike Langen, senior econoom Woningmarkt bij ABN AMRO, benadrukt dat, ondanks de afkoeling, de woningmarkt in zijn geheel robuust blijft. Wij zien vooral dat dit soort gerichte maatregelen op korte termijn een welkome verlichting kunnen bieden voor specifieke groepen, maar de structurele uitdagingen, zoals het woningtekort en de betaalbaarheid, blijven bestaan.
Vergelijking Met Bredere Markten
Terwijl de traditionele woningmarkt in Nederland een lichte afkoeling laat zien, blijven andere investeringscategorieën hun eigen dynamiek volgen. De cryptomarkt toont bijvoorbeeld nog steeds een zekere veerkracht. Zo noteert Bitcoin (BTC) op 5 oktober om 07:32 76.423 euro, een stijging van 2,6 procent over de laatste zeven dagen. Ethereum (ETH) staat op datzelfde moment op 2.410 euro, met een toename van 1,9 procent in een week tijd. Hoewel deze markten volatieler zijn, trekken ze nog steeds de aandacht van beleggers die op zoek zijn naar alternatieven of hogere rendementen buiten het traditionele financiële systeem. Dit illustreert een bredere trend waarbij kapitaal zoekt naar de meest aantrekkelijke bestemmingen, afhankelijk van het risicoprofiel van de belegger.
Wat betekent dit nu?
Voor de Nederlandse woningmarkt betekent dit dat je als potentiële koper of verkoper rekening moet houden met een iets minder dynamische markt in 2027. De verwachte afkoeling door de aanhoudend hoge hypotheekrente en afnemende koopkracht kan leiden tot meer onderhandelingsruimte voor kopers en een langere verkooptijd voor verkopers. Toch wijzen de sterke fundamenten en gerichte overheidsmaatregelen erop dat een daling van de huizenprijzen niet direct aan de orde is. Het is vooral een verschuiving van een oververhitte markt naar een stabielere situatie, wat op lange termijn gezonder kan zijn voor iedereen die een woning wil verwerven.