De kosten van een lening voor een huis in de VS zijn in korte tijd fors toegenomen, wat de woonmarkt in een precaire positie brengt.
De Amerikaanse hypotheekrente voor een dertigjarige lening is recentelijk gestegen tot boven de 7,5 procent. Deze snelle stijging maakt de aankoop van een woning voor veel potentiële kopers financieel onaantrekkelijk, zo stelt financieel analist Brett Arends van MarketWatch. Hij adviseert om in de huidige markt eerst te overwegen te huren in plaats van te kopen.
De rente voor dertigjarige hypotheken maakte al eerder een opmerkelijke sprong naar bijna 7,3 procent, de grootste in vier jaar, en is sindsdien verder geklommen. Deze ontwikkeling plaatst de betaalbaarheid van woningen in de Verenigde Staten op een historisch dieptepunt. Volgens Arends is de markt nog nooit zo onbetaalbaar geweest als nu, zelfs niet tijdens de piek van de huizenbubbel twintig jaar geleden.
Wij zien vooral dat deze rentestijgingen, die de Amerikaanse centrale bank inzet om de inflatie te beteugelen, een directe impact hebben op de doorsnee Amerikaan die een woning wil verwerven. Het is een duidelijk voorbeeld van hoe macro-economische beslissingen tastbare gevolgen hebben voor huishoudbudgetten. De Federal Reserve Bank van Atlanta stelde in juli al vast dat de betaalbaarheid van woningen landelijk even slecht was als tijdens de beruchte huizenbubbel van midden jaren 2000. Met de huidige rentestanden ligt dit cijfer nu nog ongunstiger.
De kostprijs van een gemiddelde hypotheek in de VS is sinds februari vorig jaar met ongeveer 7.400 dollar (ruim 6.800 euro) per jaar toegenomen. Deze stijging wordt grotendeels gedreven door de hogere rente, niet zozeer door de hogere huizenprijzen. Destijds bedroeg de rente zo’n 6 procent en kostte de gemiddelde woning 400.000 dollar. Vandaag, met een rente van 7,5 procent en een mediane verkoopprijs van 430.000 dollar, lopen de jaarlijkse hypotheekkosten op tot circa 36.400 dollar (ongeveer 33.600 euro). Dit komt neer op een stijging van een kwart in de effectieve hypotheekkosten in amper anderhalf jaar tijd.
Tegelijkertijd zijn de huurprijzen in Amerika de afgelopen 37 maanden gedaald, wat een opvallende tegenstelling vormt met de stijgende koopkosten. Waar je in februari vorig jaar nog 29.000 dollar (26.700 euro) per jaar betaalde voor een hypotheek, is dat nu 36.400 dollar. Dit verschil van 7.400 dollar per jaar maakt het huren van een woning in veel gevallen aantrekkelijker.
Wat Wall Street ervan vindt
Niet alleen de doorsnee koper merkt de impact. Ook op Wall Street is er twijfel over de waarde van woningen. Grote vastgoedbedrijven, de zogenaamde real estate investment trusts (REIT’s), die honderdduizenden appartementen en huizen bezitten, zien hun aandelenkoersen al maanden dalen. De beurswaarde van bijvoorbeeld Vivmark Residential, dat 184.000 appartementen beheert, komt neer op ongeveer 250.000 dollar (ruim 230.000 euro) per appartement. Dit terwijl de gemiddelde prijs voor een condominium volgens de National Association of Realtors op de gewone vastgoedmarkt 370.000 dollar (ongeveer 340.000 euro) bedraagt, een verschil van 50 procent. Dit duidt erop dat professionele beleggers de werkelijke waarde van vastgoed lager inschatten dan de huidige marktprijzen suggereren.
De aandelen van deze REIT’s zijn de afgelopen vijf jaar met 20 tot 40 procent gedaald, wat een duidelijke indicatie geeft van het pessimisme van de institutionele beleggers. Zij lijken te anticiperen op een correctie in de vastgoedmarkt, mogelijk gedreven door de aanhoudend hoge rentetarieven en de afnemende betaalbaarheid.
Wat betekent dit nu?
De forse stijging van de hypotheekrente in de Verenigde Staten, tot boven de 7,5 procent, schept een uitdagende situatie voor de vastgoedmarkt. Zowel particuliere kopers als institutionele beleggers zien de betaalbaarheid van woningen onder druk staan, wat kan leiden tot een verschuiving van koop naar huur. Wij denken dat dit een signaal is dat de markt op zoek is naar een nieuw evenwicht, waarbij de prijzen mogelijk onder druk komen te staan als de rentes hoog blijven.
